Vendere casa senza brutte sorprese.
Documenti, verifiche urbanistiche e catastali, attestato energetico, tasse e notaio: tutto quello che serve sapere prima di mettere in vendita, con le fonti ufficiali.
Le vendite non saltano per il prezzo. Saltano per un documento che manca, scoperto quando è troppo tardi.
Vendere bene una casa significa due cose: trovare l'acquirente giusto e arrivare al rogito senza intoppi. La prima richiede mercato, la seconda richiede metodo.
Il notaio, per legge, controlla la regolarità urbanistica e catastale, le ipoteche e i vincoli. Ma se un problema emerge al suo tavolo, l'acquirente è già impegnato, la caparra è versata e i tempi stretti. Per questo le verifiche vanno fatte prima, quando si ha ancora il tempo di sistemare.
In questa guida trova i passaggi, i documenti e gli obblighi di legge, ciascuno con la sua fonte ufficiale. E, dove serve, il modo in cui lavoriamo noi.
Quello che consigliamo a tutti.
Il preliminare, sempre dal notaio di fiducia
La proposta d'acquisto impegna solo chi la firma; il preliminare impegna entrambi. Fatto dal notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata) può essere trascritto: da quel momento la casa è “riservata” all'acquirente, il venditore non può venderla ad altri né ipotecarla, e i suoi creditori non possono pignorarla.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Il contratto preliminare · consultato a ottobre 2026Solo agenti iscritti in Camera di Commercio
Per fare il mediatore immobiliare servono corso, esame e iscrizione al Registro delle Imprese. Chi non è iscritto non ha diritto alla provvigione ed esercita abusivamente. L'iscrizione si verifica con una semplice visura camerale.
Fonte: Camera di Commercio di Torino – Guida “Rivolgersi a un agente immobiliare” · edizione 2021E coperti da assicurazione professionale
La legge impone all'agente una polizza di responsabilità civile per errori e negligenze professionali, a tutela dei clienti. Un professionista serio la mostra senza problemi: è la garanzia che un errore non resta a suo carico.
Fonte: Legge 3 febbraio 1989, n. 39 – Agenti di affari in mediazione · testo vigente su NormattivaPrima i documenti, poi le firme
Se la casa non corrisponde alla planimetria catastale o mancano gli estremi dei titoli edilizi, il rogito è nullo per legge. Le verifiche urbanistiche e catastali vanno fatte prima della proposta, non la settimana del notaio.
Fonte: D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), art. 46 – Nullità degli atti · testo vigente su NormattivaPagamenti tracciabili, prezzo protetto
Nell'atto si dichiarano i mezzi di pagamento e la provvigione dell'agenzia. E chi compra può chiedere che il saldo resti sul conto dedicato del notaio fino alla trascrizione: un denaro separato, impignorabile, al sicuro per entrambe le parti.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Il deposito del prezzo · consultato a ottobre 2026
Il percorso, in ordine.
Una valutazione onesta, basata sui dati
Il prezzo giusto non è il più alto: è quello a cui la casa si vende. Partiamo dalle compravendite reali in zona e dai valori ufficiali dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, poi entriamo nel dettaglio: posizione, distanza dal mare, giardino, stato. Una casa sopravvalutata resta sul mercato e finisce per vendersi peggio.
Fonte: Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) · valori ufficiali semestraliIl controllo dei documenti, prima dell'annuncio
Raccogliamo atto di provenienza, planimetria e visura catastale, titoli edilizi e agibilità, e li confrontiamo con lo stato reale della casa. Se c'è una veranda chiusa o un tramezzo spostato, un tecnico può regolarizzare per tempo: aggiornamento catastale o sanatoria, a seconda dei casi.
L'attestato di prestazione energetica
Va fatto prima di pubblicare l'annuncio, perché classe e indice energetico devono comparire in ogni pubblicità. Vale dieci anni e va consegnato a chi compra.
Fonte: D.Lgs. 192/2005, artt. 6 e 15 – Attestato di prestazione energetica · testo vigente su NormattivaUn incarico chiaro e scritto
Durata, prezzo richiesto, provvigione ed eventuale esclusiva messi nero su bianco, su moduli depositati in Camera di Commercio come richiede la legge. Nessun accordo a voce, nessuna sorpresa alla fine.
Fonte: Camera di Commercio di Torino – Guida “Rivolgersi a un agente immobiliare” · edizione 2021Presentazione e visite selezionate
Fotografie, video e testi all'altezza della casa. Le visite le facciamo con acquirenti già qualificati, che hanno un budget compatibile e, se serve, una pre-valutazione del mutuo. Meno curiosi in casa, più trattative concrete.
Proposta, preliminare e rogito
Quando arriva la proposta, la verifichiamo con lei. Poi il preliminare dal notaio e il rogito: coordiniamo documenti, date e consegna delle chiavi fino all'ultima firma.
Cosa preparare, per tempo.
La casa
- Atto di provenienzaacquisto, donazione o, se ereditata, dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità
- Visura e planimetria catastaleaggiornate e conformi allo stato di fatto
- Titoli edilizilicenza o permesso di costruire, varianti, eventuali condoni o sanatorie
- Agibilitàcertificato o segnalazione certificata di agibilità, o la documentazione della richiesta
- Attestato di prestazione energeticavalido e firmato da un certificatore abilitato
Le dichiarazioni di conformità degli impianti non sono più da allegare per legge, ma chi compra le chiede sempre: averle pronte evita trattative al ribasso.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Documenti da fornire in caso di compravendita · consultato a ottobre 2026Lei e il condominio
- Documento d'identità e codice fiscaledi tutti i proprietari
- Stato civileestratto dell'atto di matrimonio o certificato di stato libero, per il regime patrimoniale
- Regolamento di condominiocon la dichiarazione dell'amministratore sulle spese pagate, le straordinarie deliberate e le liti in corso
- Mutuo in corsoricevuta di estinzione e assenso alla cancellazione dell'ipoteca, o i riferimenti della banca
- Terreno oltre 5.000 m²certificato di destinazione urbanistica
È la lista che il Notariato indica in genere per una compravendita: il notaio rogante può chiedere altro in base al caso concreto.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Documenti da fornire in caso di compravendita · consultato a ottobre 2026Dove si inciampa più spesso.
Catasto non conforme: atto nullo
Dal 2010 nell'atto il venditore dichiara che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato reale. Senza quella dichiarazione la vendita è nulla. Se la planimetria è vecchia o diversa, va aggiornata prima.
Fonte: Legge 52/1985, art. 29 comma 1-bis – Conformità catastale · testo vigente su NormattivaTitoli edilizi: senza estremi, niente vendita
Gli atti che trasferiscono un edificio sono nulli se non indicano gli estremi del titolo edilizio. E una dichiarazione falsa vale come nessuna dichiarazione: le difformità vanno sanate, non nascoste.
Fonte: D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), art. 46 – Nullità degli atti · testo vigente su NormattivaSenza APE, sanzioni fino a 18.000 €
Chi vende senza attestato energetico rischia da 3.000 a 18.000 €; un annuncio senza classe energetica, da 500 a 3.000 €.
Fonte: D.Lgs. 192/2005, artt. 6 e 15 – Attestato di prestazione energetica · testo vigente su NormattivaVenda entro cinque anni? Attenzione alla plusvalenza
Il guadagno sulla vendita di una casa acquistata da meno di cinque anni è tassato, salvo che sia stata l'abitazione principale per la maggior parte del periodo o sia stata ereditata. Al rogito si può scegliere un'imposta sostitutiva del 26%, versata dal notaio. Regole diverse per le case con lavori Superbonus: ne parli con il notaio o il commercialista.
Fonte: TUIR (D.P.R. 917/1986), art. 67 – Plusvalenze immobiliari · testo vigente su NormattivaVerifichiamo prima, non dopo
Controlliamo i documenti appena riceviamo l'incarico e, se serve, la mettiamo in contatto con un tecnico di fiducia. La casa arriva sul mercato pronta per il rogito.
Le diciamo tutto, per legge e per metodo
Il codice civile obbliga il mediatore a comunicare alle parti ogni circostanza che conosce sulla valutazione e la sicurezza dell'affare. Per noi è la base di una trattativa che arriva in fondo.
Iscritti e assicurati
Immobiliare Sartoni opera in Versilia dal 2007, iscritta alla Camera di Commercio e coperta da polizza di responsabilità civile professionale, come richiede la legge.
Un solo interlocutore
Dalla valutazione al notaio parla sempre con la stessa persona, che conosce la sua casa e i suoi tempi.
Vendere casa: le risposte.
Quali documenti servono per vendere casa?
In genere: atto di provenienza, visura e planimetria catastale, titoli edilizi, agibilità, attestato di prestazione energetica, documenti d'identità e stato civile dei proprietari e, se c'è un condominio, il regolamento e la dichiarazione dell'amministratore sulle spese. È la lista del Consiglio Nazionale del Notariato; il notaio può chiedere altro in base al caso.
Cosa succede se la planimetria catastale non corrisponde alla casa?
L'atto di vendita richiede la dichiarazione di conformità catastale, senza la quale è nullo. Se la differenza è solo catastale basta un aggiornamento fatto da un tecnico; se riguarda anche l'aspetto edilizio serve prima una sanatoria. Per questo conviene verificarlo prima di mettere in vendita.
Devo pagare le tasse se vendo casa?
Solo in alcuni casi. La plusvalenza è tassata se la casa è stata comprata o costruita da meno di cinque anni, salvo che sia stata l'abitazione principale per la maggior parte del periodo o sia stata ereditata. In quel caso al rogito si può scegliere un'imposta sostitutiva del 26%. Per le case con lavori Superbonus valgono regole specifiche.
Quando si paga la provvigione all'agenzia?
La provvigione si paga quando l'affare è concluso grazie all'intervento dell'agente, cioè di norma già alla firma del preliminare. Importo e ripartizione si concordano per iscritto al momento dell'incarico, e vanno dichiarati nell'atto dal notaio.
Perché dare l'incarico in esclusiva?
Perché una casa proposta da più agenzie a prezzi diversi perde valore agli occhi degli acquirenti. Con l'esclusiva c'è un solo prezzo, una sola regia e un professionista che investe davvero su fotografie, video e promozione. L'incarico ha sempre una durata definita, scritta nel contratto.
Come verifico che un agente immobiliare sia in regola?
Chieda il numero di iscrizione al Registro delle Imprese e verifichi con una visura camerale, ottenibile da qualsiasi Camera di Commercio. Può chiedere anche gli estremi della polizza di responsabilità civile professionale, obbligatoria per legge.
Un dubbio sui documenti, o sul prezzo?
Una telefonata non impegna e spesso evita mesi di problemi. Dal 2007 seguiamo personalmente chi compra e chi vende in Versilia.
Fonti
Questa guida ha valore informativo e riassume norme e indicazioni delle fonti ufficiali qui sotto; non sostituisce il parere del notaio o del commercialista sul singolo caso. Ultima verifica: ottobre 2026.
- Consiglio Nazionale del Notariato – Il contratto preliminare · consultato a ottobre 2026
- Camera di Commercio di Torino – Guida “Rivolgersi a un agente immobiliare” · edizione 2021
- Legge 3 febbraio 1989, n. 39 – Agenti di affari in mediazione · testo vigente su Normattiva
- D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), art. 46 – Nullità degli atti · testo vigente su Normattiva
- Consiglio Nazionale del Notariato – Il deposito del prezzo · consultato a ottobre 2026
- Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) · valori ufficiali semestrali
- D.Lgs. 192/2005, artt. 6 e 15 – Attestato di prestazione energetica · testo vigente su Normattiva
- Consiglio Nazionale del Notariato – Documenti da fornire in caso di compravendita · consultato a ottobre 2026
- Legge 52/1985, art. 29 comma 1-bis – Conformità catastale · testo vigente su Normattiva
- TUIR (D.P.R. 917/1986), art. 67 – Plusvalenze immobiliari · testo vigente su Normattiva