Comprare casa con la massima sicurezza.
Budget e imposte, verifiche su ipoteche e regolarità urbanistica, proposta, preliminare dal notaio e rogito: i passaggi per comprare tranquilli, con le fonti ufficiali.
Innamorarsi di una casa è facile. Comprarla bene è un lavoro che si fa con calma, con le persone giuste.
Una casa al mare è spesso l'acquisto di una vita. Il sistema italiano, con il notaio come pubblico ufficiale, è tra i più sicuri al mondo: ma le tutele funzionano davvero solo se si usano tutte, e nell'ordine giusto.
La regola d'oro è semplice: nessuna firma e nessun pagamento prima di aver verificato la casa, i documenti e chi la vende. E il preliminare si fa dal notaio.
Ecco i passaggi, i documenti e i controlli, ciascuno con la sua fonte ufficiale.
Quello che consigliamo a tutti.
Il preliminare, sempre dal notaio di fiducia
La proposta d'acquisto impegna solo chi la firma; il preliminare impegna entrambi. Fatto dal notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata) può essere trascritto: da quel momento la casa è “riservata” all'acquirente, il venditore non può venderla ad altri né ipotecarla, e i suoi creditori non possono pignorarla.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Il contratto preliminare · consultato a ottobre 2026Solo agenti iscritti in Camera di Commercio
Per fare il mediatore immobiliare servono corso, esame e iscrizione al Registro delle Imprese. Chi non è iscritto non ha diritto alla provvigione ed esercita abusivamente. L'iscrizione si verifica con una semplice visura camerale.
Fonte: Camera di Commercio di Torino – Guida “Rivolgersi a un agente immobiliare” · edizione 2021E coperti da assicurazione professionale
La legge impone all'agente una polizza di responsabilità civile per errori e negligenze professionali, a tutela dei clienti. Un professionista serio la mostra senza problemi: è la garanzia che un errore non resta a suo carico.
Fonte: Legge 3 febbraio 1989, n. 39 – Agenti di affari in mediazione · testo vigente su NormattivaPrima i documenti, poi le firme
Se la casa non corrisponde alla planimetria catastale o mancano gli estremi dei titoli edilizi, il rogito è nullo per legge. Le verifiche urbanistiche e catastali vanno fatte prima della proposta, non la settimana del notaio.
Fonte: D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), art. 46 – Nullità degli atti · testo vigente su NormattivaPagamenti tracciabili, prezzo protetto
Nell'atto si dichiarano i mezzi di pagamento e la provvigione dell'agenzia. E chi compra può chiedere che il saldo resti sul conto dedicato del notaio fino alla trascrizione: un denaro separato, impignorabile, al sicuro per entrambe le parti.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Il deposito del prezzo · consultato a ottobre 2026
Il percorso, in ordine.
Il budget completo, non solo il prezzo
Al prezzo si aggiungono le imposte (da un privato: registro al 2% per la prima casa o al 9% per la seconda, calcolato di norma sul valore catastale), l'onorario del notaio, la provvigione e, se c'è, il costo del mutuo. Le facciamo il conto prima della prima visita.
Fonte: Agenzia delle Entrate – Guida “Acquisto della casa: imposte e agevolazioni” · aggiornamento marzo 2024Il mutuo, verificato prima
Se serve un finanziamento, una pre-valutazione della banca prima della proposta evita di impegnarsi su una cifra che poi non arriva. Nella proposta si può inserire la condizione “salvo concessione del mutuo”.
Visite con le domande giuste
Esposizione, umidità, spese condominiali, lavori deliberati, impianti, vincoli. L'agente ha l'obbligo di legge di comunicarle tutto ciò che sa sulla valutazione e la sicurezza dell'affare: lo usi.
Fonte: Codice civile, art. 1759 – Responsabilità del mediatore · testo vigente su NormattivaLe verifiche, prima della proposta
Ispezione ipotecaria per ipoteche e pignoramenti, visura e planimetria catastale confrontate con la casa, titoli edilizi e agibilità, situazione del condominio. Sono controlli che si possono fare in pochi giorni e che non vanno rimandati al rogito.
Fonte: Agenzia delle Entrate – Ispezione ipotecaria · consultato a ottobre 2026Una proposta scritta bene
La proposta impegna solo chi la firma e, quando il venditore l'accetta, diventa già un contratto preliminare. Per questo deve contenere fin da subito prezzo, condizioni (mutuo, verifiche), termine di validità e data del rogito.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – La proposta d'acquisto · consultato a ottobre 2026Il preliminare dal notaio, trascritto
Fatto dal notaio e trascritto nei registri immobiliari, il preliminare “prenota” la casa: nessuna vendita ad altri, nessuna ipoteca o pignoramento successivo può danneggiarla. La protezione dura fino a un anno dopo la data prevista per il rogito e comunque non oltre tre anni.
Fonte: Codice civile, art. 2645-bis – Trascrizione del preliminare · testo vigente su NormattivaIl rogito e il prezzo in deposito
Al rogito può chiedere che il saldo resti sul conto dedicato del notaio fino alla trascrizione dell'atto. Il venditore incassa pochi giorni dopo, lei ha la certezza che nessun gravame sia arrivato nel frattempo.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Il deposito del prezzo · consultato a ottobre 2026
Cosa preparare, per tempo.
I suoi documenti
- Documento d'identità e codice fiscalesegnalando eventuali cambi di residenza
- Stato civileestratto dell'atto di matrimonio o certificato di stato libero, ed eventuali convenzioni patrimoniali
- Cittadini extra UEpermesso di soggiorno o visto d'ingresso
- Societàdenominazione, sede e codice fiscale, con il certificato del Registro delle Imprese
Chi non ha un codice fiscale italiano può richiederlo all'Agenzia delle Entrate o al consolato: lo indichiamo noi passo per passo.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Documenti da fornire in caso di compravendita · consultato a ottobre 2026Per il notaio
- Prima casagli atti dell'eventuale abitazione precedente, per agevolazioni e credito d'imposta
- Pagamenti già fatticopia di assegni e bonifici versati come caparra o acconto
- Agenziadati del mediatore e provvigione pattuita, con i mezzi di pagamento
- Mutuoi riferimenti della banca che lo concede
È la lista che il Notariato indica in genere per una compravendita: il notaio rogante può chiedere altro in base al caso concreto.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Documenti da fornire in caso di compravendita · consultato a ottobre 2026Dove si inciampa più spesso.
Ipoteche, pignoramenti, vincoli
Si verificano con l'ispezione ipotecaria all'Agenzia delle Entrate. Il notaio lo fa per legge prima del rogito, ma saperlo prima della proposta le evita di impegnare la caparra su una casa con problemi.
Fonte: Agenzia delle Entrate – Ispezione ipotecaria · consultato a ottobre 2026Caparra confirmatoria o acconto?
Se chi compra si ritira, perde la caparra; se si ritira chi vende, deve restituirla raddoppiata. L'acconto invece è solo un anticipo sul prezzo. Al momento della registrazione del preliminare si paga lo 0,5% sulla caparra e il 3% sugli acconti, poi recuperati al rogito.
Fonte: Codice civile, art. 1385 – Caparra confirmatoria · testo vigente su NormattivaLe spese condominiali arretrate
Chi compra risponde insieme al venditore delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. Si chiede sempre la dichiarazione dell'amministratore; le spese straordinarie già deliberate si regolano nel preliminare.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – Il deposito del prezzo · consultato a ottobre 2026Diffidi da chi non è iscritto
Chi fa da intermediario senza iscrizione in Camera di Commercio non ha diritto alla provvigione e lavora fuori dalle garanzie di legge, a cominciare dalla polizza professionale. Se qualcosa va storto, nessuno la tutela.
Fonte: Camera di Commercio di Torino – Guida “Rivolgersi a un agente immobiliare” · edizione 2021Case verificate prima di proporgliele
Sugli immobili che seguiamo raccogliamo i documenti fin dall'incarico: quando le proponiamo una casa, sappiamo già cosa c'è da sapere.
Coordiniamo notaio, banca e tecnici
Lavoriamo con il notaio che sceglie lei, e le mettiamo a disposizione tecnici di fiducia per le verifiche e i sopralluoghi.
Clienti internazionali
Seguiamo spesso acquirenti dall'estero: codice fiscale, procure, traduzioni in atto e appuntamenti, tutto coordinato da qui.
Iscritti e assicurati
Immobiliare Sartoni opera in Versilia dal 2007, iscritta alla Camera di Commercio e coperta da polizza di responsabilità civile professionale, come richiede la legge.
Comprare casa: le risposte.
Che differenza c'è tra proposta d'acquisto e preliminare?
La proposta è l'offerta di chi compra: lo impegna, mentre il venditore resta libero di valutare altre offerte. Quando il venditore la accetta, diventa un contratto preliminare che impegna entrambi. Per questo il Notariato consiglia di stipulare sempre un vero preliminare, dal notaio.
Perché fare il preliminare dal notaio?
Perché solo un preliminare fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata può essere trascritto. Con la trascrizione il venditore non può più vendere ad altri o ipotecare la casa, e i suoi creditori non possono pignorarla, fino al rogito.
Chi sceglie il notaio e chi lo paga?
Salvo accordi diversi, le spese dell'atto di vendita sono a carico di chi compra, che per prassi sceglie anche il notaio. Noi lavoriamo volentieri con il notaio di sua fiducia.
Quali tasse si pagano per comprare una seconda casa?
Se si compra da un privato, l'imposta di registro è del 9% (2% per la prima casa), con un minimo di 1.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale. Per le persone fisiche si calcola di norma sul valore catastale e non sul prezzo. Fonte: Agenzia delle Entrate.
Come verifico che l'agente immobiliare sia in regola?
Chieda il numero di iscrizione al Registro delle Imprese e verifichi con una visura camerale; può chiedere anche gli estremi della polizza di responsabilità civile professionale, obbligatoria per legge. Un agente serio li fornisce subito.
Un acquirente straniero può comprare casa a Versilia?
In generale sì: i cittadini dell'Unione Europea comprano alle stesse condizioni degli italiani; per alcuni Paesi extra-UE vale la condizione di reciprocità. Serve un codice fiscale italiano. Seguiamo spesso clienti internazionali e coordiniamo tutto con il notaio.
Un dubbio sui documenti, o sul prezzo?
Una telefonata non impegna e spesso evita mesi di problemi. Dal 2007 seguiamo personalmente chi compra e chi vende in Versilia.
Fonti
Questa guida ha valore informativo e riassume norme e indicazioni delle fonti ufficiali qui sotto; non sostituisce il parere del notaio o del commercialista sul singolo caso. Ultima verifica: ottobre 2026.
- Consiglio Nazionale del Notariato – Il contratto preliminare · consultato a ottobre 2026
- Camera di Commercio di Torino – Guida “Rivolgersi a un agente immobiliare” · edizione 2021
- Legge 3 febbraio 1989, n. 39 – Agenti di affari in mediazione · testo vigente su Normattiva
- D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), art. 46 – Nullità degli atti · testo vigente su Normattiva
- Consiglio Nazionale del Notariato – Il deposito del prezzo · consultato a ottobre 2026
- Agenzia delle Entrate – Guida “Acquisto della casa: imposte e agevolazioni” · aggiornamento marzo 2024
- Codice civile, art. 1759 – Responsabilità del mediatore · testo vigente su Normattiva
- Agenzia delle Entrate – Ispezione ipotecaria · consultato a ottobre 2026
- Consiglio Nazionale del Notariato – La proposta d'acquisto · consultato a ottobre 2026
- Codice civile, art. 2645-bis – Trascrizione del preliminare · testo vigente su Normattiva
- Consiglio Nazionale del Notariato – Documenti da fornire in caso di compravendita · consultato a ottobre 2026
- Codice civile, art. 1385 – Caparra confirmatoria · testo vigente su Normattiva